Erhöhung der Sicherheit von Landtiteln bei Urkundenregistrierung: USA, Frankreich und Niederlande

Verbesserung der Sicherheit von Landtiteln im Urkundenregistrierungssystem: Erkenntnisse aus den USA, Frankreich und den Niederlanden

Die in der Welt vorherrschenden Landregistrierungssysteme werden im Allgemeinen in zwei große Kategorien eingeteilt, nämlich. Urkundenregistrierungssystem und Titelregistrierungssystem. In einem früheren Artikel in diesem Blog „ Land Registration Systems: A Global Perspective“ wurden die grundlegenden Merkmale dieser beiden Systeme beschrieben. In vielen Ländern, einschließlich Indien, wird die Umstellung auf das Eigentumsregistrierungssystem vom bestehenden Urkundenregistrierungssystem heftig diskutiert. Es ist sehr schwierig zu sagen, welches System besser ist, da beide Systeme sowohl in Entwicklungsländern als auch in entwickelten Ländern auf der ganzen Welt weit verbreitet sind. Während man über die relativen Vorzüge zweier Systeme debattiert, sollte man nicht die Zeit, den Aufwand und die Ressourcen aus den Augen verlieren, die mit dem Wechsel von einem etablierten System zu einem anderen verbunden sind. Das Eigentumsregistrierungssystem basiert auf Rechtsgrundlagen, die sich stark von denen des Urkundenregistrierungssystems unterscheiden. Es kann lange dauern, bis sich die für das Titelregistrierungssystem erforderliche neue Rechtsordnung in einem neuen Land vollständig durchgesetzt hat.

Im Gegenteil, das bestehende System lässt sich mit viel weniger Aufwand zeitnah reformieren. Viele Länder haben ihr Urkundenregistrierungssystem erfolgreich reformiert. In diesem Artikel wurde eine vergleichende Analyse der Urkundenregistrierungssysteme von drei Ländern durchgeführt, nämlich. den USA, Frankreich und den Niederlanden. Alle drei sind entwickelte Volkswirtschaften mit gut funktionierenden Grundstücksmärkten. Andere Länder, die erwägen, auf das Eigentumsregistrierungssystem umzusteigen, können sich daran orientieren und eine Reform ihrer Urkundenregistrierungssysteme gemäß ihren Anforderungen und gesellschaftspolitischen Bedingungen einführen.

Urkundenregistrierungssystem in den USA

Die meisten Staaten in den USA folgen dem Urkundenregistrierungssystem, das dort als Recording System bezeichnet wird. Das erste Recording Act wurde 1640 in Massachusetts erlassen, das die Urkundenregistrierung auf dem amerikanischen Kontinent mit dem Ziel einführte, betrügerische Übertragungen zu vermeiden [ 1 ] . Alle Staaten haben ihre eigenen Aufzeichnungsgesetze, die die gesetzliche Registrierungspflicht, die Verfahren für die Vorlage von Dokumenten im Register und die Art und Weise der Aufbewahrung der Aufzeichnungen über registrierte Dokumente für zukünftige Bezugnahme festlegen. Normalerweise müssen Urkunden im Zusammenhang mit Verkauf, Hypotheken, langfristigen Pachtverträgen, Treuhandrechten, Dienstbarkeitsrechten und anderen derartigen Instrumenten, die Rechte an der Immobilie betreffen, registriert werden. Der Vorrang einer registrierten Urkunde gegenüber einer nicht registrierten Urkunde ist von Staat zu Staat unterschiedlich.

Ein potenzieller Käufer lässt eine Titelrecherche durchführen, um die vergangenen Aufzeichnungen über einen bestimmten Zeitraum, normalerweise sechzig Jahre, zu prüfen, um sicherzustellen, dass nach der vorgeschlagenen Transaktion ein guter Titel auf ihn übertragen wird. Dieser Prozess umfasst zwei Fachleute; ein Abstraktor und ein qualifizierter Anwalt. Ein Abstractor durchsucht alle Aufzeichnungen des Registers und stellt Einzelheiten aller Transaktionen im Zusammenhang mit dem zur Übertragung vorgeschlagenen Eigentum in Form eines „Auszugs“ zusammen. Auf der Grundlage dieser Zusammenfassung gibt der Anwalt seine professionelle Meinung über die Rechtmäßigkeit des Titels des Verkäufers und ein mögliches Risiko eines zukünftigen Rechtsstreits ab.

Von der Registry verwaltete Indizes

Die Einfachheit und Genauigkeit einer Titelsuche hängt von den in der Registry geführten Indizes ab. In den östlichen Bundesstaaten der USA basiert der Index auf den Namen der an Transaktionen beteiligten Parteien und wird als „Grantor-Grantee-Index“ bezeichnet. In diesem Index werden Transaktionen neben den Namen der Berechtigenden (derjenigen, die Rechte an der Immobilie übertragen) aufgeführt, die alphabetisch geordnet sind, mit Details wie dem Namen des Berechtigten (derjenige, der Rechte erwirbt), Dokumentenreferenz, Beschreibung der Immobilie usw Es gibt einen weiteren Index, in dem Transaktionen neben den Namen der Stipendiaten alphabetisch geordnet aufgeführt sind. Da Transaktionen nicht mit Bezug auf die Attribute einzelner Eigenschaften indiziert werden, ist es eine mühsame Aufgabe, alle Transaktionen, die sich auf eine Eigenschaft beziehen, durch den Granter-Grantee-Index zu verfolgen. Auch dieser Vorgang ist fehleranfällig.

Die westlichen Staaten verlangen nach ihren Gesetzen zusätzlich zu einem Grantor-Grantee-Index auch die Führung von Parzellen- oder Trakt-basierten Indexen. Die Immobilie wird auf einer Karte identifiziert, die meistens eine Karte ist, die von den Steuerbehörden geführt wird, und die Registrierungsnummer der Urkunde und andere Details sind mit diesem geografischen Standort verknüpft. Es ist viel einfacher, Titel über einen traktbasierten Index zu suchen, da alle Transaktionen zu einer Immobilie an einem Ort zu finden sind. Da es in den USA jedoch kein einheitliches System zur Identifizierung der geografischen Lage eines Grundstücks gibt, ist es sehr schwierig, gebietsbezogene Indizes zu führen. Die Folge ist, dass trotz gesetzlicher Bestimmungen in den meisten Bundesländern keine Flächenverzeichnisse geführt werden.[ 2]

Fehlgeschlagenes Experiment mit Titelregistrierung

Von 1895 bis 1917 erließen neunzehn Bundesstaaten Gesetze zur Registrierung von Titeln. Es wurde als optionales Registrierungssystem neben der Urkundenregistrierung eingeführt, mit der Erwartung, dass Grundbesitzer ihre Titel registrieren würden, um einen gesicherten Titel im Rahmen des neuen Systems zu nutzen. Später stellte sich jedoch heraus, dass diese Erwartung unangebracht war und die Menschen im Allgemeinen die Urkundenregistrierung der Eigentumsregistrierung vorzogen.

Viele Staaten haben seitdem die Titelregistrierungsgesetze aufgehoben. Derzeit haben nur acht Bundesstaaten Gesetze zur Registrierung von Titeln erlassen. Unter ihnen folgen nur Minnesota, Massachusetts und Hawaii diesem System in allen Bezirken neben der Urkundenregistrierung. In den anderen fünf Bundesstaaten, nämlich Colorado, Georgia, North Carolina, Ohio und Washington, existiert dieses System jeweils nur in wenigen Bezirken [ 3]. Somit ist das Experiment mit dem Titelregistrierungssystem in den USA nicht erfolgreich gewesen.

Titelversicherung

Die Eigentumsversicherung ist eine innovative Praxis, um dem Käufer einer Immobilie die Sicherheit des Eigentums zu bieten. Zum Zeitpunkt des Kaufs einer Immobilie schließt ein Käufer normalerweise eine Eigentumsversicherung ab, die ihn gegen zukünftige Verluste aufgrund von Eigentumsmängeln des Verkäufers oder unerkannter Belastung der Immobilie versichert. Normalerweise verfolgen Banken, die die Immobilie finanzieren, auch eine ähnliche Politik, um ihr Darlehen im Falle zukünftiger Streitigkeiten über die Immobilie zu schützen. Bei diesen Policen ist zum Zeitpunkt des Kaufs eine einmalige Prämie zu zahlen, und der Versicherungsschutz dauert, bis das Eigentum der Person gehört, die die Police erworben hat.

Unterschied zwischen Eigentumsversicherung und anderen Arten von Versicherungen

Die Eigentumsversicherung ist ein einzigartiges Produkt, das sich in vielerlei Hinsicht von anderen Versicherungsarten wie der Lebensversicherung und der Unfallversicherung unterscheidet. Während andere Arten von Versicherungen einen Versicherten gegen zukünftige Ereignisse entschädigen, entschädigen Eigentumsversicherungspolicen einen Käufer und einen Kreditgeber für die Verluste, die durch Rechtsmängel verursacht werden, die ihren Ursprung in vergangenen Ereignissen haben.

Vor der Ausstellung einer Eigentumsversicherungspolice für eine Immobilie durchsucht die Versicherungsgesellschaft frühere Aufzeichnungen, um einen Rechtsmangel oder eine Belastung der Immobilie festzustellen. Wird ein solcher festgestellt, rät die Versicherungsgesellschaft dem Käufer, die notwendigen Schritte zur Beseitigung des Mangels zu unternehmen. Eine Police wird erst ausgestellt, wenn alle beim Kauf festgestellten Rechtsmängel der Immobilie beseitigt sind. Somit funktioniert die Eigentumsversicherung eher nach dem Modell der „Risikobeseitigung“ als nach dem Modell der „Risikoübernahme“ wie bei anderen Versicherungsarten.

Die Rechtstitelversicherung ist in den USA aufgrund von Mängeln im System zur Führung von Registrierungsunterlagen beliebt. Auch nach gründlicher Aktenrecherche durch einen professionellen Abstraktor und dem Gutachten eines qualifizierten Anwalts sind sich Käufer und Verleiher nicht sicher, dass ein mängelfreies Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Eine Rechtstitelversicherung sichert dem Käufer zu, künftige Schäden aufgrund eines unerkannten Rechtsmangels auszugleichen. Somit erfüllt die Rechtstitelversicherung in den USA die gleiche Funktion wie die staatlich geförderten Entschädigungs- oder Versicherungsfonds im Rechtstitelregistrierungssystem Australiens und Englands.

Titel Pflanzen

Wie bereits erwähnt, werden in den meisten Bundesstaaten der USA nur Grantor-Grantee-Indizes geführt. Es ist sehr umständlich, eine genaue Titelsuche durch diese Indizes durchzuführen. Um ihr Risiko zu verringern, verlassen sich Eigentumsversicherungsunternehmen mehr auf die Aufzeichnungen, die von ihnen oder anderen privaten Unternehmen geführt werden. Solche Aufzeichnungen werden in einer einzigartigen Einrichtung namens „Title Plant“ aufbewahrt, die eine Zusammenstellung aller Dokumente ist, die sich auf das Eigentum an Immobilien auswirken können. Diese Aufzeichnungen umfassen Dateien, Dokumente, Karten, Urkunden usw., die beim Standesbeamten, Gerichten und Steuerbehörden eingereicht werden. Eine Titelanlage enthält auch frühere Zusammenfassungen und Stellungnahmen von Anwälten zu Eigenschaften. Eigentumsaufzeichnungen in einem Titelwerk werden nach dem geografischen Standort eines Eigentums indiziert, was die Suche nach dem Titel eines Eigentums erleichtert.

Diese Eigentumspflanzen können Eigentum der Eigentumsversicherungsgesellschaft oder einer separaten Gesellschaft sein. Titelwerke erhalten Einzelheiten zu allen Grundstückstransaktionen vom Büro des Standesbeamten und ordnen sie entsprechend der geografischen Lage des Grundstücks neu. Sie halten diese Aufzeichnungen ständig auf dem neuesten Stand, indem sie jeden Tag die erforderlichen Auszüge aus dem Büro des Registrars entgegennehmen.

Handelsfähige Titelgesetze

Die Verabschiedung von Marketable Title Acts ist eine wichtige Reform, die in den USA eingeführt wurde, um die Funktionsweise des Urkundenregistrierungssystems zu verbessern. Etwa ein Drittel der Bundesländer hat diese Art von Gesetzen erlassen. Ein Marketable Title Act zielt darauf ab, bestimmte alte Interessen an der Immobilie zu beseitigen, indem ihre Fortsetzung zeitlich begrenzt wird, wenn sie nicht gemäß den Bestimmungen des Gesetzes geltend gemacht werden. Solche alten Interessen erscheinen möglicherweise überhaupt nicht in den Aufzeichnungen des Registers und würden daher nicht durch eine Titelsuche entdeckt. Mit dem Gesetz über marktfähige Titel ist einem Käufer ein guter, mangelfreier Titel zugesichert, wenn in den vergangenen Aufzeichnungen für den im Gesetz festgelegten Zeitraum, meist vierzig Jahre, nichts Negatives festgestellt wird. [4]

Urkundenregistrierung in Frankreich

Das Erfordernis der Registrierung von Grundstückstransaktionen wurde erstmals 1798 in Frankreich eingeführt, das später durch das französische Zivilgesetzbuch von 1804 abgeschafft wurde. Die Registrierung wurde 1855 mit der Verabschiedung des Grundbuchgesetzes wieder eingeführt.

Der erste Schritt bei der Durchführung einer Verkaufstransaktion ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags zwischen Verkäufer und Käufer. Normalerweise wird in dieser Phase ein Teil des Verkaufspreises ausgetauscht. Danach wird von den Parteien ein Notar beauftragt, die Kaufurkunde vorzubereiten. Er vervollständigt die Überprüfung von Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeitsrechten, Planungsbeschränkungen, Vorkaufsrechten usw., bevor er die von den Parteien und Zeugen zu unterzeichnende Kaufurkunde vorbereitet. Dabei wird in der Regel die Kette der Vorbesitzer der letzten dreißig Jahre verfolgt.[ 5]

Die Institution des Notars gilt in Frankreich als sehr zuverlässig und bietet dem Käufer eine ausreichende Eigentumssicherheit. Ein Notar ist dafür verantwortlich, den Status der Immobilie in den Aufzeichnungen des Grundbuchs zu recherchieren, um sicherzustellen, dass keine Tatsache unentdeckt bleibt, die den Titel des Käufers nach dem Verkauf beeinträchtigen könnte. Im Falle eines Erlöschens dieses Kontos kann er von den Parteien auf Schadensersatz verklagt werden.

Um Unklarheiten zu vermeiden, muss eine Urkunde in standardisierten Formaten verfasst werden, wie dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Bei der Eintragung wird eine Ausfertigung der Urkunde in das Veröffentlichungsregister eingebunden und das Original mit dem Anmeldetag und der Aktenzeichen des Registers an den Anmelder zurückgesandt.

Registry-Haftung für falsche Informationen

Die Akten des Grundbuchamtes sind öffentlich zugänglich. Auf Antrag einer Person, die ihr berechtigtes Interesse an einer Immobilie bekundet, ist das Register verpflichtet, alle Informationen in Bezug auf das Eigentum und andere Rechte an dieser Immobilie bereitzustellen. Die Registrierungsstelle ist auch für alle Verluste verantwortlich, die einer Person aufgrund unvollständiger oder falscher Informationen entstehen, die von der Registrierungsstelle bereitgestellt werden.

Wirkung der Registrierung

In Frankreich ist die Eigentumsübertragung abgeschlossen, sobald eine Urkunde von den Parteien unterzeichnet wurde. Die Registrierung ist nur für die Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten erforderlich .[ 6] Wie in den meisten Ländern nach dem Urkundenregistrierungssystem üblich, prüft der Registrar nur die Registrierungsformalitäten wie ordnungsgemäße Ausführung, Identifizierung der Parteien, Zahlung der Registrierungsgebühr usw. ohne die Gültigkeit der an der Transaktion beteiligten Rechte zu prüfen. Die Registrierung weist der Transaktion nur dann eine Priorität zu, um Streitigkeiten beizulegen, wenn mehr als eine widersprüchliche Transaktion in Bezug auf dasselbe Land ausgeführt wird. Bei zwei konkurrierenden eingetragenen Urkunden über dasselbe Grundstück entscheidet der Vorrang unabhängig vom Datum der Vollstreckung nach dem Datum der Eintragung.

Kataster

Frankreich hat, wie die meisten Länder Kontinentaleuropas, eine lange Geschichte der Führung von Katastern zum Zwecke der Veranlagung und Erhebung von Grundsteuern. Es wird von der französischen Generaldirektion für Steuern verwaltet. Das Kataster enthält für jede Liegenschaft eine Katasterkarte, eine Katasteridentifikationsnummer, ein Gebiet, eine Adresse, Angaben zum Eigentümer und die Aufzeichnungen über aufeinanderfolgende Transaktionen in der Liegenschaft.[ 7] Es ist für die Öffentlichkeit zur Einsichtnahme und zum Erhalt von Kopien zugänglich.

Eigentumsgrenzen

Die Qualität der Katasterkarten in Frankreich reicht nicht aus, um die genauen Grenzen zwischen Flurstücken zu bestimmen. Daher ziehen öffentliche Behörden keine rechtlichen Grenzen zwischen Privatgrundstücken. Im Falle eines Streits über dieses Konto beauftragen die Eigentümer einen qualifizierten privaten Vermessungsingenieur mit der Festlegung der Grenzen. Wenn sich die Eigentümer untereinander auf die vom Vermesser festgelegten Grenzen einigen, unterzeichnen sie eine entsprechende Vereinbarung; Andernfalls haben sie die Möglichkeit, die Angelegenheit vor dem Zivilgericht zu klären.

Immobilienakte

Ein wesentlicher Nachteil einer Urkundenregistrierung besteht darin, dass Rechte nicht in Bezug auf eine eindeutig identifizierte Immobilie erfasst werden. Dies macht die Suche nach dem Status einer Immobilie sehr umständlich und zeitaufwändig. In den USA wurde dieses Problem von privaten Title Plants und Title Insurance Agenturen gelöst. Frankreich hat diesen Nachteil überwunden, indem es ein neues Dokument im Grundbuch eingeführt hat, das als „Immobilienakte“ bezeichnet wird. Die Einführung der „Immobilienakte“ im Jahr 1955 war eine wichtige Reform, die die Funktionsweise des französischen Urkundenregistrierungssystems erheblich verbessert hat. In diesem Dokument werden Einzelheiten zu allen Rechteinhabern und Transaktionen zu einem eindeutig identifizierten Eigentum erwähnt. Jede Immobilie wird gemäß ihrer Beschreibung im Kataster beschrieben.

Kataster- und Immobilienakte in Übereinstimmung

Das Kataster und die Liegenschaftsakte werden zwar von unterschiedlichen Behörden geführt, aber durch regelmäßigen Informationsaustausch in Korrespondenz gehalten. Der Flurstücksbezug einer Liegenschaft in der Liegenschaftsakte basiert zwingend auf dem Kataster und die Eigentumsangaben im Kataster stammen vollständig aus der Liegenschaftsakte. Ein Kataster zeigt jedoch möglicherweise nicht immer den aktuellen Status des Eigentums und anderer Rechte an der Immobilie, deren authentische Quelle nur die Immobilienakte ist.

Urkundenregistrierung in den Niederlanden

Das Grundbuchsystem der Niederlande basiert weitgehend auf dem französischen System. Wie in Frankreich werden Urkunden im Zusammenhang mit Grundstückstransaktionen im Register eingetragen, und Karten, die mit anderen Grundstücksattributen verknüpft sind, werden im Kataster geführt.

Um den Grundeigentümern eine verbesserte Eigentumssicherheit zu bieten, wurden viele Änderungen in das Registrierungssystem eingeführt. Aufgrund dieser Änderungen wird das niederländische System manchmal als „Halbtitelsystem “ bezeichnet.[ 8] Anstatt auf die Verfahrensdetails des niederländischen Systems einzugehen, das dem französischen Urkundenregistrierungssystem weitgehend ähnlich ist, wurden Reformen vorgenommen das System wird hier beschrieben.

Einheitliche Agentur für Urkundenregistrierung und Kataster

In jedem Urkundenregistrierungssystem wird ein Verzeichnis der registrierten Urkunden erstellt, um die Untersuchung des Eigentumstitels zu erleichtern. In einem solchen Index werden Transaktionen nach den Namen der Verkäufer und Käufer geordnet. Aus diesem Index ist es sehr schwierig, Rechte an einem Grundstück zu ermitteln. In Frankreich wurde dieses Problem gelöst, indem eine Immobiliendatei erstellt wurde, in der Rechte an eindeutig identifizierten Immobilien erfasst werden. Die Niederlande sind in diese Richtung noch einen Schritt weiter gegangen. 1927 wurde ein einziger Beamter für das Grundbuch und den Kataster verantwortlich gemacht. Auch die Erstellung eines separaten Indexes durch den Registrar wurde eingestellt. Jetzt fungiert das Katasterregister als Index für die im Register registrierten Grundstückstransaktionen. Dieser Schritt hat die vollständige Übereinstimmung zwischen dem Kataster und dem Register sichergestellt. [9]

Registrierungspflicht für Eigentumsübertragung

Normalerweise wird das Eigentum im Urkundenregistrierungssystem übertragen, wenn ein gültiger Vertrag zwischen den Parteien abgeschlossen und die Gegenleistung ausgetauscht wird. Die Eintragung der Urkunde ist nur zu ihrer Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten erforderlich. In den Niederlanden wird der Titel jedoch erst übertragen, wenn die Urkunde im Register eingetragen ist. Aber die Registrierung der Urkunde garantiert noch nicht den Titel. Mit anderen Worten, die Eintragung der Urkunde ist eine der notwendigen, aber nicht die einzigen Bedingungen der Eigentumsübertragung.[ 10]

Eigentumssicherheit eines gutgläubigen Käufers

In einem herkömmlichen Urkundenregistrierungssystem überträgt die Registrierung einer fehlerhaften Urkunde nicht das Eigentum. Aufgrund dieser Rechtslage prüft ein Käufer alle bisherigen Urkunden, um sicherzustellen, dass keine Mängel vorliegen, die Unsicherheit bezüglich seines Eigentums schaffen könnten. In den Niederlanden wurde das Urkundenregistrierungsgesetz geändert, um Dritten Schutz zu gewähren, die in gutem Glauben eine Immobilie erworben haben, indem sie sich auf die letzte für diese Immobilie eingetragene Urkunde berufen. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch von 1992 sah vor, dass „wenn das Recht eines Verkäufers mangelhaft ist und der Käufer in gutem Glauben an einen Dritten verkauft hat, der Dritte das Eigentum behält. „[ 11] Diese Bestimmung bietet mit gewissen Einschränkungen einem gutgläubigen Käufer, der sich auf die Aufzeichnungen des Registers verlässt, eine gute Eigentumssicherheit. Aufgrund dieser Bestimmung untersucht ein Notar in den Niederlanden normalerweise nur die letzte Urkunde, anstatt alle Urkunden zu überprüfen, bis eine gute Grundbucheintragung vorliegt, wie es in Frankreich und den USA üblich ist.

Haftung der Regierung für Verluste gegenüber dem wahren Eigentümer des Eigentums

Während die Eigentumssicherheit in den Niederlanden einer Person gewährt wird, die in gutem Glauben eine Immobilie kauft, bleibt der wahre Eigentümer, der aufgrund dieses Gesetzes sein Recht verliert, ebenfalls nicht ungeschützt. Die Regierung ist verpflichtet, einen wahren Eigentümer in Fällen zu entschädigen, in denen ihm ohne sein Verschulden ein Schaden zugefügt wird. Ebenso haftet das Katasteramt auch für Fehler, die einer Person Schaden zufügen.[ 12]

Der Standesbeamte prüft die Gültigkeit der Urkunden

Im Urkundenregistrierungssystem spielt der Registrar eine passive Rolle und untersucht nicht die Rechtsgültigkeit des Inhalts einer Urkunde. Er ist beauftragt, jede ihm vorgelegte Urkunde zu registrieren, wenn sie die verfahrensrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Es ist Sache der Parteien, die Gültigkeit des Titels zu prüfen, bevor sie eine Transaktion eingehen. In den Niederlanden wurde der Standesbeamte, ohne diese Rechtslage wesentlich zu ändern, ermächtigt, die Parteien zu informieren, wenn er der Meinung ist, dass ein Verkäufer keinen gültigen Titel hat oder nicht befugt ist, das Eigentum zu übertragen. In solchen Fällen informiert der Standesbeamte zunächst den Notar, der in den meisten Fällen die von ihm eingereichte Urkunde im Namen seines Mandanten zurückzieht. In dem unwahrscheinlichen Fall, dass Parteien auf der Registrierung einer solchen Urkunde bestehen, ist der Registrar verpflichtet, sie zu registrieren. Der Registerführer kann jedoch zum Zeitpunkt der Wirksamkeit dieser Transaktion im Kataster erneut Widerspruch einlegen.[ 13]

Nachdem die Niederlande ein herkömmliches Urkundenregistrierungssystem von Frankreich geerbt haben, haben sie ständig neue Verfahren und Praktiken eingeführt, um das System zu verbessern und den Menschen einen besseren Service zu bieten. Das Urkundenregistrierungssystem der Niederlande „unterstützt einen aktiven Grundstücksmarkt mit einem akzeptablen Sicherheitsniveau“. 1950 lehnte das niederländische Parlament einen Vorschlag zur Einführung des Titelregistrierungssystems ab und vertrat die Meinung, dass das System in der Praxis so gut funktionierte, dass das Gesetz nicht umfassend geändert werden musste. '[ 14]

Fazit

Die Analyse von drei Ländern in diesem Artikel zeigt, dass die Sicherheit von Landtiteln in einem Urkundenregistrierungssystem verbessert werden kann, indem entsprechende Änderungen an Gesetzen und Verfahren vorgenommen werden. Eine wichtige Erkenntnis aus dieser Analyse ist, dass es je nach Rechts- und Verwaltungsstruktur und Anforderungen eines Landes unterschiedliche Ansätze zur Verbesserung eines Registrierungssystems geben kann . Ein Rechtssystem kann nicht wie eine Technologie importiert werden. Es ist am besten zuzulassen, dass sich das Gesetz mit den sich ändernden Bedürfnissen der Zeit in einem Land weiterentwickelt. Ein Versuch, einem Land ein Fremdenrecht aufzuerlegen, wird wahrscheinlich scheitern.

Endnoten

[1] Simpson, S. Rowton. Land Law and Registration. London: Surveyor’s Publications (part of the Royal Institution of Chartered Surveyors), 1976, p. 96 [2] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 p. 51 [3] Agarwal, B. K. (2019). Land Registration Global Practices and Lessons for India. Pentagon Press LLP. [4] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium.” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 [5] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [6] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [7] Gil, Stéphane. “The French Land Administration.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union, 2002. [8] Louwman, Wim. “Advantages and Disadvantages of a Merger Organisation: The Case of the Kadaster—Netherlands.” 2017 [9] Willem Jan Wakker, Paul van der Molen, Christian Lemmen. “Land Registration and Cadastre in the Netherlands, and the role of cadastral boundaries: The application of GPS technology in the survey of cadastral boundaries.” Journal of Geospatial Engineering (The Hong Kong Institution of Engineering Surveyors) 5, no. 1 (June 2003): 3-10. [10] Kadaster, Netherlands. “Land Transaction and Registration Process in the Netherlands.” IPRA-CINDER, International Centre for Registration Law. [11] Louwman, Wim. “The Integration of the Cadastre and Public Registers in the Netherlands.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union. [12] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [13] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [14] Zevenbergen, Jaap. System of Land Registration, Aspects and Effects. Netherlands Geodetic Commission, 2002. ,